Wynajem powierzchni magazynowej w centrach logistycznych to proces wymagający dogłębnej analizy wielu kwestii i parametrów. Aktualnie kompleksy magazynowe dają więcej niż tylko przestrzeń do składowania – to zaawansowane obiekty z systemami kontroli temperatury, monitoringiem i automatyką. Ważną kwestią przy wybieraniu magazynu jest jego lokalizacja względem głównych szlaków transportowych oraz dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej.
Centra logistyczne w Polsce dynamicznie się rozwijają, dając różnorodne możliwości najmu – od małych modułów po wielkopowierzchniowe hale cross-dockingowe. Stawki najmu wahają się mocno zależnie lokalizacji, standardu obiektu i długości umowy (typowo od 3 do 10 lat). Na rynku można znaleźć także magazyny klasy A+, oraz obiekty o niższym standardzie, dostosowane do różnych budżetów.
Koszty i opłaty eksploatacyjne w obiektach magazynowych
Całkowity koszt najmu powierzchni magazynowej składa się z następujących elementów:
- Czynsz bazowy (określany w euro za metr kwadratowy)
- Opłaty eksploatacyjne i serwisowe
- Koszty mediów (prąd, woda, ogrzewanie)
- Podatek od nieruchomości
- Ubezpieczenie obiektu
- Opłaty za zarządzanie nieruchomością
Ważnym elementem przy planowaniu najmu jest właściwe oszacowanie potrzebnej powierzchni magazynowej oraz wysokości składowania. Aktualnie magazyny wysokiego składowania umożliwiają efektywne wykorzystanie przestrzeni dzięki systemom regałowym sięgającym nawet 12 metrów. Można spojrzeć na parametry techniczne obiektu: nośność posadzki, liczbę doków załadunkowych czy możliwość instalacji specjalistycznych systemów składowania. Powierzchnia manewrowa, liczba miejsc parkingowych oraz infrastruktura towarzysząca także wpływają na przydatność obiektu.
Specyfikacja techniczna i wymagania formalne
Przy podpisywaniu umowy najmu należy spojrzeć na kwestie formalno-prawne i techniczne. „Standardem w nowoczesnych magazynach jest posadzka niepyląca o minimalnej nośności 5 ton/m²”. Można także przeanalizować możliwości adaptacji powierzchni do specyficznych wymagań biznesowych – od instalacji dodatkowego oświetlenia po systemy wentylacji. Magazyny cross-dockingowe wymagają uwagi przy projektowaniu układu doków i placów manewrowych. Jak zaplanować odpowiednie wykorzystanie powierzchni? To pytanie powinno być zadane już na etapie negocjacji warunków najmu. Profesjonalni deweloperzy dają wsparcie w zakresie space-planingu i dostosowania powierzchni do różnych potrzeb najemcy (włączając w to możliwość instalacji antresoli czy systemów automatyki magazynowej).
Dlaczego koszty najmu centrów logistycznych wzrosły? Zobacz co się stało!
Minimalna powierzchnia najmu w centrum logistycznym to zazwyczaj 2000-3000 metrów kwadratowych. Stawki czynszu wahają się od 3,5 do 5 euro za metr kwadratowy miesięcznie, zależnie lokalizacji i standardu obiektu. Dodatkowe opłaty eksploatacyjne wynoszą około 1-1,5 euro za metr kwadratowy. Wymagane jest wpłacenie kaucji zabezpieczającej w wysokości równowartości 3-miesięcznego czynszu. Standardowa umowa najmu mana jest na okres minimum 3-5 lat z możliwością przedłużenia.
Ważną kwestią jest dostępność komunikacyjna – najlepsze centra logistyczne znajdują się przy głównych węzłach transportowych i autostradach. Obiekty dają nowoczesne rozwiązania, jak systemy przeciwpożarowe, doki załadunkowe, monitoring czy kontrolę dostępu. Powierzchnie magazynowe spełniają wysokie standardy techniczne – posadzki o odpowiedniej nośności, bramy segmentowe, świetliki dachowe dające naturalne doświetlenie.
Wynajmujący może liczyć na wsparcie zarządcy nieruchomości w zakresie bieżącej obsługi technicznej i administracyjnej. Jest możliwość dostosowania powierzchni do różnych potrzeb najemcy poprzez jej aranżację i doposażenie. Niektóre centra logistyczne dają także powierzchnie biurowe i socjalne. Długoterminowe umowy najmu umożliwiają wynegocjowanie korzystniejszych warunków finansowych i dodatkowych benefitów. Czynsz jest zazwyczaj indeksowany raz w roku zgodnie ze wskaźnikiem inflacji. Dla wcześniejszego rozwiązania umowy najmu naliczane są kary umowne. Można dokładnie przeanalizować wszystkie zapisy umowy i skonsultować je z prawnikiem przed jej podpisaniem.
Magazyny wysokiego składowania – gdy regały sięgają sufitu, bezpieczeństwo musi sięgać szczytów
Przepisy BHP w magazynach wysokiego składowania to fundament bezpiecznej pracy na wysokościach przekraczających często 12 metrów. Najważniejszym elementem jest zabezpieczenie pracowników przed upadkiem z wysokości poprzez stosowanie środków ochrony indywidualnej oraz właściwe oznakowanie stref niebezpiecznych. Operatorzy wózków widłowych muszą mieć aktualne uprawnienia i przechodzić częste szkolenia z zakresu bezpieczeństwa. Przestrzeganie maksymalnego dopuszczalnego obciążenia regałów jest absolutnie potrzebne dla zapewnienia stabilności konstrukcji.
- Częste przeglądy techniczne regałów
- Kontrola stanu technicznego wózków widłowych
- Oznakowanie dróg transportowych
- Systemy przeciwpożarowe
- Oświetlenie awaryjne
- Plan ewakuacji
Właściwe oświetlenie stanowisk pracy oraz utrzymanie czystości i porządku w ciągach komunikacyjnych to podstawa bezpiecznej pracy. Systematyczne szkolenia pracowników w zakresie procedur awaryjnych i ewakuacji są nieodzownym elementem systemu bezpieczeństwa.
Ergonomia w strefach kompletacji zamówień wysokiego składowania
Projektowanie stanowisk pracy w strefach kompletacji musi uwzględniać zasady ergonomii. Odpowiednie rozmieszczenie materiałów według częstotliwości pobierania może mocno zmniejszyć obciążenie pracowników. Częste kontrole stanu technicznego drabin i podestów roboczych są podstawą dla bezpieczeństwa personelu. Istotne jest także zapewnienie odpowiedniej wentylacji i klimatyzacji, szczególnie w wysokich częściach magazynu, gdzie gromadzi się ciepłe powietrze. System monitoringu wizyjnego powinien obejmować wszystkie newralgiczne punkty magazynu, dając dodatkowe bezpieczeństwo pracownikom.
Regały magazynowe – kosztowne bezpieczeństwo czy ryzykowne oszczędności?
Systemy regałowe stanowią fundamentalne wyposażenie magazynów i hal produkcyjnych, bezpośrednio wpływając na koszty polisy ubezpieczeniowej. Zakłady ubezpieczeniowe szczególnie wnikliwie analizują stabilność i bezpieczeństwo konstrukcji regałowych. Podstawowe znaczenie ma zgodność instalacji z normami europejskimi EN 15512 i EN 15620, które określają wymagania dotyczące projektowania, wykonania i użytkowania regałów magazynowych. Firmy ubezpieczeniowe oceniają także regularność przeglądów technicznych, które powinny być przeprowadzane co najmniej raz w roku przez wykwalifikowany personel. Odpowiednia dokumentacja tych kontroli może przyczynić się do obniżenia składki ubezpieczeniowej.
Znaczenie dla bezpieczeństwa ma także przestrzeganie dopuszczalnego obciążenia regałów i właściwe rozmieszczenie ładunków. Systemy regałowe muszą być wyposażone w odbojnice chroniące przed uderzeniami wózków widłowych oraz mieć czytelne oznaczenia nośności. Ważną kwestią jest także odpowiednie oświetlenie alejek między regałami i utrzymanie porządku w obszarze magazynowym. Ubezpieczyciele zwracają uwagę na systemy przeciwpożarowe dostosowane do specyfiki magazynu. Właściwie zaprojektowana instalacja tryskaczowa, pilnująca wysokość i rodzaj regałów, może mocno obniżyć składkę ubezpieczeniową. Dodatkowe zabezpieczenia, takie jak systemy detekcji dymu czy monitoring temperatury, są postrzegane jako czynniki redukujące ryzyko.
Istotne jest także szkolenie pracowników w zakresie bezpiecznej obsługi systemów regałowych i procedur awaryjnych. Częste audyty bezpieczeństwa i natychmiastowe usuwanie wszelkich usterek to praktyki pozytywnie oceniane przez firmy ubezpieczeniowe.