Kara za zerwanie umowy przedwstępnej zależy przede wszystkim od jej treści. Jeżeli strony przewidziały karę umowną, osoba naruszająca zobowiązanie może być zobowiązana do jej zapłaty. Dla zadatku druga strona może go zatrzymać albo żądać podwójnej kwoty. Gdy umowa nie określa konsekwencji, możliwe jest dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, po wykazaniu poniesionej szkody.
Zerwanie umowy przedwstępnej może skutkować podobnie jak utratą wpłaconych pieniędzyi obowiązkiem zapłaty dodatkowej kwoty.
Znaczenie ma przede wszystkim treść dokumentu, rodzaj przekazanego świadczenia oraz powód, dla której nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Inaczej ocenia się zadatekinaczej karę umowną, a jeszcze inaczej zwykłą zaliczkę. Spór może dotyczyć sprzedaży mieszkania, działki, przedsiębiorstwa, samochodu albo innej rzeczy oznaczonej w umowie. Strona, która chce dochodzić roszczeń, powinna wykazać uchylanie się kontrahenta od finalizacji transakcji, poniesioną szkodę i zachowanie terminów przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
Zadatek a odpowiedzialność za niewykonanie umowy
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą. Jeżeli przy zawarciu umowy jedna ze stron wręczyła zadatek, a do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy drugiej strony, może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać otrzymaną kwotę. Jeżeli sama zapłaciła zadatek, może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zadatek nie jest automatycznie karą za samo wycofanie się z transakcji. Konieczne jest ustalenie, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn obciążających jedną ze stron.
Gdy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie, zadatek powinien zostać zwrócony. Także rozwiązanie umowy za zgodą stron co do zasady prowadzi do jego zwrotu, chyba że strony uzgodnią inaczej.
Jeżeli wpłacona kwota została określona jako zaliczka, nie można żądać jej podwójnej wartości. Zaliczka podlega rozliczeniu na poczet ceny albo zwrotowi, lecz sama w sobie nie daje uprawnienia do zatrzymania świadczenia jako sankcji.
Roszczenia z umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna powinna określać ważne postanowienia przyszłej umowy.
W razie uchylania się od jej zawarcia strona uprawniona może dochodzić:
Zakres roszczeń zależy od formy umowy i rodzaju naruszenia:
- odszkodowania za szkodę poniesioną przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, w tym uzasadnione koszty przygotowania transakcji;
- zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania dotyczące jej formy, na przykład formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości;
- zatrzymania zadatku albo żądania jego podwójnej wysokości, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 394 Kodeksu cywilnego.
Samo odszkodowanie z art. 390 Kodeksu cywilnego obejmuje zasadniczo ujemny interes umowny, a więc wydatki i straty związane z przygotowaniem do transakcji, nie zaś przewidywany zysk z jej wykonania. Strony mogą jednak rozszerzyć odpowiedzialność w treści umowy. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy, termin roczny liczy się od dnia uprawomocnienia się orzeczenia. Kontraktowa „kara za zerwanie” wymaga precyzyjnego postanowienia; kara umowna dotyczy zobowiązań niepieniężnych i może zostać zmniejszona przez sąd, gdy jest rażąco wygórowana.
Skutki niewykonania umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.
Jeżeli jedna z nich bez uzasadnionej przyczyny odmawia podpisania umowy finalnej, druga może dochodzić roszczeń określonych w art. 390 Kodeksu cywilnego. Ich zakres zależy przede wszystkim od treści umowy oraz zachowania wymaganej formy. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej, uprawniony może żądać zawarcia tej umowy przed sądem. Dla sprzedaży nieruchomości znaczy to co do zasady konieczność zachowania formy aktu notarialnego. Przy zwykłej formie pisemnej roszczenie ogranicza się zazwyczaj do naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Mogą to być między innymi koszty przygotowania transakcji, obsługi prawnej czy uzyskania finansowania. Kara umowna i zadatek nie powstają automatycznie z samego faktu podpisania umowy przedwstępnej. Muszą wynikać z postanowień umowy albo – w przypadku zadatku – z rzeczywistego przekazania określonej sumy lub rzeczy przy zawarciu umowy.
Kiedy można żądać kary umownej?
Kara umowna może zabezpieczać niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej, niepojawienie się u notariusza albo bezpodstawne uchylanie się od podpisania dokumentów mogą zostać objęte taką sankcją. Kara nie służy jednak zabezpieczeniu samego obowiązku zapłaty ceny.
Jak działa zadatek przy rezygnacji z transakcji?
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i kompensacyjną. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi z winy strony, która zadatek otrzymała, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Gdy niewykonanie obciąża stronę, która zadatek wręczyła, druga może go zatrzymać. Uprawnienia te powstają jednak dopiero wtedy, gdy umowa została efektywnie rozwiązana albo strona uprawniona złożyła oświadczenie o odstąpieniu. Jeżeli do niezawarcia umowy dochodzi z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek powinien zostać zwrócony. Taki sam skutek występuje, gdy umowę rozwiązano za zgodą obu stron, chyba że ustalono inaczej. Zadatek nie jest zwykłą zaliczką: zaliczka podlega zwrotowi jakkolwiek winy, jednak zadatek może zostać zatrzymany albo zwrócony w podwójnej wysokości. Kara umowna i zadatek mogą zostać przewidziane równocześnie, ale ich łączne dochodzenie wymaga ostrożnej analizy treści kontraktu.
Kara umowna co do zasady zastępuje odszkodowanie za objęte nią naruszenie, a sąd może ją zmniejszyć, gdy jest rażąco wygórowana lub zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane. Roszczenia przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Zerwanie umowy przedwstępnej może prowadzić do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej albo naprawienia szkody poniesionej przez drugą stronę.
Roszczenia wynikające z niewykonania umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od jej podpisania, druga może dochodzić określonych roszczeń, zależnie przede wszystkim od zachowania wymaganej formy prawnej.
Jeżeli umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, uprawniony może żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli uchylającej się strony. W razie zwykłej formy pisemnej zasadniczo pozostaje roszczenie odszkodowawcze. Odszkodowanie obejmuje tak zwany ujemny interes umowny, czyli straty poniesione dlatego, że poszkodowany liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Mogą to być między innymi koszty przygotowania transakcji, obsługi prawnej, uzyskania kredytu lub bezodpowiednich negocjacji. Co do zasady nie obejmuje ono korzyści, które strona uzyskałaby po wykonaniu umowy docelowej. Przed wystąpieniem do sądu należy zgromadzić:
- podpisaną umowę przedwstępną wraz z aneksami,
- dowody przekazania zadatku lub zaliczki,
- korespondencję potwierdzającą odmowę zawarcia umowy,
- rachunki i umowy dokumentujące poniesione koszty,
- dokumenty dotyczące ustalonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
- wezwanie do wykonania zobowiązania albo zapłaty odszkodowania.
Zadatek podlega odrębnym zasadom. Jeżeli został wręczony i do zawarcia umowy nie doszło z winy strony, która go otrzymała, druga strona może żądać jego podwójnej wartości. Gdy odpowiedzialność ponosi wpłacający, odbiorca może zadatek zatrzymać, o ile umowa nie przewiduje innego rozwiązania. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Dla roszczenia ustalonego prawomocnym wyrokiem termin liczy się od dnia jego uprawomocnienia. Czy możemy żądać równocześnie zawarcia umowy i odszkodowania? Odszkodowanie może obejmować szkodę wynikającą z opóźnienia lub dodatkowych kosztów, lecz nie może prowadzić do podwójnej kompensacji.
Czy zaliczka podlega zwrotowi? Tak, jeżeli umowa nie została zawarta, a strony nie nadały wpłacie charakteru zadatku.
Czy wezwanie przedsądowe jest obowiązkowe? Zwykle nie, ale ułatwia wykazanie stanowiska wierzyciela i może ograniczyć spór. Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jeżeli jedna z nich bez uzasadnionej przyczyny odmawia podpisania umowy finalnej, może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 390 Kodeksu cywilnego. Nie znaczy to jednak automatycznego prawa do żądania kary. Decydujące znaczenie ma treść zawartego dokumentu oraz charakter przewidzianego świadczenia.
Kara umowna jest dopuszczalna, gdy została wyraźnie zastrzeżona za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej ma właśnie taki charakter, dlatego strony mogą przewidzieć określoną kwotę za uchylanie się od jej podpisania. Roszczenie musi wynikać z umowy, a wierzyciel powinien wykazać, że kontrahent naruszył obowiązek, na przykład nie stawił się u notariusza albo bezpodstawnie odmówił zawarcia umowy.
Czy możemy pozwać kontrahenta o karę za zerwanie umowy przedwstępnej?
Tak, jeżeli umowa przedwstępna zawiera wydajne postanowienie o karze umownej.
Pozew powinien wskazywać konkretną podstawę naliczenia kary, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób naruszenia zobowiązania oraz wysokość żądanej kwoty. Sąd oceni także, czy kontrahent rzeczywiście ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy. Brak klauzuli o karze nie wyklucza dochodzenia odszkodowania. W takim przypadku trzeba jednak wykazać poniesioną stratę, na przykład koszty przygotowania transakcji, obsługi prawnej czy uzyskania finansowania. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w wymaganej formie, uprawniony może niekiedy żądać także zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jakie znaczenie ma zadatek i forma umowy przedwstępnej?
Zadatek nie jest karą umowną. Przy niewykonaniu umowy przez stronę, która go otrzymała, druga strona może co do zasady żądać jego podwójnej wysokości albo odstąpić od umowy. Odmiennie działa kara umowna, która przysługuje na zasadach określonych w klauzuli. Znaczenie ma też precyzja zapisu. Sformułowanie „kara za zerwanie umowy” może być niewystarczające, jeśli nie wskazuje, jakie zachowanie stanowi naruszenie i kiedy kara staje się wymagalna. Sąd może miarkować karę rażąco wygórowaną, a termin dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej wynosi zasadniczo rok.