Umowa przedwstępna kupna mieszkania określa zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Powinna zawierać dane kupującego i sprzedającego, opis nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Dla większego bezpieczeństwa można sporządzić ją u notariusza, szczególnie gdy planowane jest dochodzenie zawarcia umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania zabezpiecza interesy podobnie jak nabywcyi sprzedającego do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jej znaczenie rośnie, gdy kupujący oczekuje na decyzję kredytową, a właściciel musi skompletować dokumenty dotyczące lokalu. Jednym z najważniejszych ustaleń jest określenie, czy przekazana kwota będzie zadatkiem, czy zaliczką. Obie formy wpływają na rozliczenie ceny, lecz wywołują odmienne skutki w razie rezygnacji z transakcji. Przed podpisaniem dokumentu uwagę powinni zwrócić kupujący finansujący zakup hipoteką oraz osoby zawierające umowę bez udziału notariusza.
Skutki zadatku i zaliczki przy niedojściu transakcji
Zadatek jest uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej i zachować zadatek. Gdy odpowiedzialność ponosi sprzedający, nabywca może odstąpić i żądać kwoty dwukrotnie wyższej niż przekazane zabezpieczenie. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny mieszkania.
Zadatek nie przepada automatycznie w każdej sytuacji.
Jeżeli żadna ze stron nie odpowiada za brak finalizacji, obie ponoszą odpowiedzialność albo umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem, co do zasady podlega on zwrotowi. Strony mogą jednak dokładniej określić te konsekwencje w treści kontraktu. Zaliczka jest jednak częścią przyszłego świadczenia, a nie ustawowym zabezpieczeniem wykonania umowy. Po podpisaniu aktu notarialnego zostaje rozliczona z ceną lokalu. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, najczęściej podlega zwrotowi w nominalnej wysokości. Sprzedający nie może zatrzymać jej tylko dlatego, że kupujący się wycofał, chyba że umowa przewiduje inną podstawę rozliczeń lub powstała szkoda możliwa do wykazania.
Przed wyborem rodzaju wpłaty strony powinny jedno ustalić:
- wysokość kwoty oraz jej charakter, używając w umowie konkretnych określeń: „zadatek” albo „zaliczka”;
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej i konsekwencje nieuzyskania kredytu hipotecznego;
- zasady odstąpienia, zwrotu środków oraz rozliczenia kosztów poniesionych przez strony;
- stan prawny lokalu, w tym księgę wieczystą, hipoteki, służebności i ewentualne roszczenia osób trzecich.
Forma umowy przedwstępnej a bezpieczeństwo kupującego
Umowa przedwstępna powinna określać mieszkanie, cenę, termin podpisania aktu oraz dane stron. Zwykła forma pisemna jest dopuszczalna, lecz w razie sporu zazwyczaj pozwala dochodzić przede wszystkim odszkodowania w granicach poniesionej szkody. Umowa sporządzona u notariusza zapewnia silniejszą ochronę: jeżeli zawiera wymagane elementy, kupujący może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zakupie na kredyt zadatek bywa ryzykowny, gdy bank odmówi finansowania. Bez dobrego zapisu odmowa kredytu może zostać uznana za okoliczność obciążającą nabywcę. Bezpieczniejsza klauzula powinna wskazywać minimalną kwotę kredytu, liczbę wniosków, termin uzyskania decyzji oraz sposób zwrotu wpłaty.
Od jakości tych postanowień zależy, czy zadatek rzeczywiście zabezpieczy transakcję, zamiast stać się źródłem sporu.
Zakres zobowiązania i opis mieszkania
Umowa przedwstępna powinna dokładnie określać strony oraz zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Należy podać imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL lub dane przedsiębiorców, a także wskazać, czy sprzedający działa samodzielnie, czy wraz ze współmałżonkiem albo innymi współwłaścicielami. Opis lokalu musi umożliwiać jego jednoznaczną identyfikację. W umowie wskazuje się adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, udział w nieruchomości wspólnej oraz przynależności, takie jak piwnica, komórka lokatorska czy miejsce postojowe. Należy określić stan prawny mieszkania: właściciela, hipoteki, służebności, roszczenia i ewentualne postępowania egzekucyjne.
Ważnym potrzebnym elementem jest cena oraz sposób jej zapłaty. Umowa powinna określać wysokość zadatku lub zaliczki, termin przekazania pozostałej kwoty, rachunek bankowy i źródło finansowania. Jeżeli nabywca używa kredytu, można uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej, wskazując termin na jej uzyskanie i skutki odmowy banku. Im dokładniej opisano lokal, cenę i warunki transakcji, tym łatwiej dochodzić wykonania umowy albo rozliczyć jej niewykonanie. Należy także ustalić, czy cena obejmuje wyposażenie, kiedy nastąpi wydanie mieszkania, przekazanie kluczy i przepisanie liczników.
Jaki termin zawarcia umowy przyrzeczonej wpisać?
Termin powinien być konkretny albo możliwy do jednoznacznego ustalenia, na przykład po uzyskaniu kredytu, lecz nie później niż określonego dnia.
Dobrze wskazać miejsce zawarcia umowy, obowiązek dostarczenia dokumentów oraz konsekwencje opóźnienia. Brak terminu nie przekreśla umowy, lecz może utrudnić ustalenie, kiedy powstaje wymagalność roszczenia.
Zadatek, zaliczka i forma aktu notarialnego
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może go zatrzymać, jednak gdy odpowiada sprzedający, kupujący może żądać dwukrotności zadatku. Strony mogą też odstąpić od umowy albo ustalić inne zasady. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi i nie daje takich uprawnień. Umowę przedwstępną można zawrzeć pisemnie, jednak przy mieszkaniu szczególnie bezpieczna jest forma aktu notarialnego. Tylko umowa spełniająca wymogi formy wymaganej dla sprzedaży nieruchomości pozwala co do zasady żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Zwykła forma pisemna najczęściej ogranicza roszczenia do naprawienia szkody. W dokumencie należy także rozdzielić koszty notariusza, podatki i opłaty sądowe oraz wskazać, kto usuwa hipoteki lub inne obciążenia przed sprzedażą.
W umowie przedwstępnej kupna mieszkania zadatek lub zaliczka zabezpiecza interesy stron i określa finansowe skutki rezygnacji z transakcji.
Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej kupna mieszkania – skutki niewykonania
Zadatek jest uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli kupujący nie zawrze umowy przyrzeczonej z przyczyn, za które odpowiada, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Gdy do niewykonania zobowiązania dochodzi po stronie sprzedającego, kupujący może odstąpić od umowy i żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Zaliczka nie ma tak szczegółowej regulacji ustawowej. Zasadniczo stanowi część przyszłej ceny i podlega zwrotowi, jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta.
Sama nazwa wpłaty nie przesądza jednak o jej charakterze.
Decydujące jest brzmienie umowy oraz zgodny zamiar stron.
| Element | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Funkcja | Zabezpiecza wykonanie umowy | Jest częścią przyszłej ceny |
| Rezygnacja kupującego | Możliwość zatrzymania przez sprzedającego | Zasadniczo obowiązek zwrotu |
| Rezygnacja sprzedającego | Możliwość żądania podwójnej kwoty | Zwrot otrzymanej kwoty |
| Podstawa prawna | Art. 394 Kodeksu cywilnego | Postanowienia umowy i przepisy ogólne |
Umowa przedwstępna powinna bardzo dokładnie wskazywać mieszkanie, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz charakter wpłaconej kwoty. Nieprecyzyjne określenie płatności może prowadzić do sporu o to, czy była ona zadatkiem, czy zaliczką.
Przy zakupie finansowanym kredytem należy opisać konsekwencje odmowy finansowania. Strony mogą uzależnić zwrot zadatku od udokumentowanej odmowy banku, wskazać termin dostarczenia decyzji i określić, czy kupujący ma obowiązek złożyć wnioski w kilku bankach.
W umowie należy określić:
- kwotę i sposób przekazania pieniędzy,
- jednoznaczne określenie: „zadatek” albo „zaliczka”,
- termin podpisania umowy przyrzeczonej,
- warunki zwrotu lub zatrzymania wpłaty,
- skutki odmowy zawarcia umowy przez każdą ze stron.
Forma aktu notarialnego umowy przedwstępnej nie jest zawsze obowiązkowa. Jednak tylko umowa przedwstępna zawarta w formie wymaganej dla sprzedaży nieruchomości pozwala co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przy zwykłej formie pisemnej uprawniony może przede wszystkim żądać naprawienia szkody w granicach ujemnego interesu umownego. Zadatek przy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania zabezpiecza interesy obu stron i pełni funkcję zryczałtowanego odszkodowania. Jego skutki określa przede wszystkim art. 394 Kodeksu cywilnego, chyba że strony uregulowały tę kwestię odmiennie w umowie. W odróżnieniu od zaliczki zadatek nie jest wyłącznie częścią ceny. Może zostać zatrzymany albo podlegać zwrotowi w podwójnej wysokości.
Kiedy sprzedający mieszkanie może zatrzymać zadatek?
Sprzedający mieszkanie może zatrzymać zadatek, gdy kupujący nie wykona umowy z przyczyn leżących po jego stronie, a umowa nie przewiduje innych zasad.
Typowym przykładem jest nieprzystąpienie do aktu notarialnego, odmowa zapłaty pozostałej części ceny albo bezpodstawne wycofanie się z transakcji. Sprzedający powinien jednak dysponować dowodami, że kupujący rzeczywiście naruszył zobowiązanie. Znaczenie ma treść umowy przedwstępnej: termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku, sposób wezwania do podpisania aktu oraz ewentualne warunki uzyskania kredytu.
Czy odmowa kredytu pozwala sprzedającemu zatrzymać zadatek?
Sama odmowa finansowania przez bank nie zawsze przesądza o prawie do zatrzymania pieniędzy. Jeżeli umowa nakładała na kupującego obowiązek uzyskania kredytu bez zastrzeżenia prawa odstąpienia, sprzedający może argumentować, że niewykonanie umowy obciąża nabywcę. Inaczej będzie, gdy strony wyraźnie uzależniły transakcję od uzyskania kredytu i przewidziały zwrot zadatku po negatywnej decyzji banku. Jeżeli to sprzedający uchyla się od sprzedaży, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Gdy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niedojście umowy do skutku, zadatek powinien zostać zwrócony, lecz bez podwajania.
Także rozwiązanie umowy za porozumieniem stron zazwyczaj prowadzi do zwrotu zadatku, chyba że strony wyraźnie uzgodnią zatrzymanie określonej kwoty. Sprzedający nie może zatrzymać zadatku, jeżeli wpłata była w rzeczywistości zaliczką albo umowa nie pozwala jedno ustalić jej charakteru. Przy sporze sąd analizuje dokumenty, korespondencję, wezwania do zawarcia aktu oraz przyczyny rezygnacji z transakcji.